Dogovor o solastništvu je možen, ni pa obvezen

Odgovarja:

Temeljno načelo stvarnega prava je načelo »superficies solo cedit«, to je načelo povezanosti zemljišča in objekta. Iz tega izhaja, da najrazličnejše oblike povečanja vrednosti tuje nepremičnine, kot so gradnja prizidkov, različne adaptacije, zvišanja stanovanjskih hiš, različna obnovitvena dela ipd., niso pravni temelj za pridobitev lastninske pravice graditelja.

Toda ne glede na to določilo obstaja možnost, da se lastnik nepremičnine in graditelj vendarle dogovorita, da slednji pridobi solastninsko pravico na nepremičnine; dogovor je torej možen, ni pa obvezen. Solastnina bi se v tem primeru pridobila z vpisom v zemljiško knjigo, ki temelji na listini, ki jo graditelj lahko zahteva od lastnika nepremičnine.

Pridobi pa zato graditelj v vsakem primeru možnost, da vloži t. i. obogatitveni zahtevek za povrnitev vrednosti vlaganj, ki pa je obligacijsko pravne narave.

Če se boste z bratom tako dogovorili, boste lahko sklenili dogovor o solastništvu zadevne nepremičnine. Če pa bo brat temu nasprotoval, boste še vedno lahko zahtevali povrnitev vrednosti vlaganj z obogatitvenim zahtevkom, v skladu z OZ.

Naj omenim še, da je sodna praksa izrekla, da je treba obogatitveni zahtevek tudi pravilno razumeti. Nekateri namreč menijo, da je obogatitev mogoče enačiti s tržno vrednostjo objektov po vlaganjih. Sodna praksa je zavzela stališče, da obogatitve ni mogoče enačiti s tako tržno vrednostjo objekta, ampak je treba natančno izračunati, za koliko je bil obogateni obogaten. Zato od brata ne boste mogli denimo zahtevati plačila protivrednosti sredstev, ki ste jih vložili v gradnjo, saj njegova korist (obogatitev) ni nujno enaka tej vrednosti niti ne (sedanji) tržni vrednosti objektov.