Ponovimo. Kdaj se je domači nepremičninski trg začel prebujati? »Cene stanovanjskih nepremičnin, ki so med krizo postopoma padale, so dosegle dno 2015. V primerjavi z letom 2008, ko so bile najvišje, so bile cene stanovanj v povprečju nižje za več kot petino, cene hiš pa več kot tretjino,« povzame Aleš Perovšek, vodja sektorja za trg nepremičnin Geodetske uprave RS (Gurs). »Od takrat cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji, z večjimi ali manjšimi razlikami med posameznimi območji, postopoma rastejo. Cene rabljenih stanovanj, ki najbolje ponazarjajo dogajanje na nepremičninskem trgu, so od cenovnega dna leta 2015 do prve polovice leta 2017 na ravni države v povprečju zrasle za deset odstotkov.«

»Cene hiš se povišujejo nekoliko počasneje kot cene stanovanj. Največ so se povišale cene hiš s pripadajočim zemljiščem v Ljubljani.«
Aleš Perovšek, Gurs

Prestolnica. In Obala

Se cene višajo predvsem pri nepremičninah predvidoma na dobrih lokacijah, denimo v prestolnici? »Od cenovnega dna leta 2015 so cene stanovanj najbolj zrasle v Ljubljani in Kopru, kjer je tudi največje povpraševanje,« odgovarja Aleš Perovšek. »Cene hiš se povišujejo nekoliko počasneje kot cene stanovanj. Po naših ocenah so na ravni države cene hiš od cenovnega dna leta 2015 zrasle za pet do deset odstotkov. Največ so se povišale cene hiš s pripadajočim zemljiščem v Ljubljani.« Kaj vse se kaže v ponudbi in povpraševanju na nepremičninskem trgu v Ljubljani? Dr. Andreja Cirman, izredna profesorica na katedri za denar in finance na ekonomski fakulteti v Ljubljani, meni, da ljubljanski nepremičninski trg ni nič specifičen, le konjunkturo zaradi večje kupne moči bolj čutimo. In še: »Glede cen nepremičnin v Ljubljani se ne smemo prepustiti vtisu, da bo povpraševanje neskončno raslo in šle cene samo navzgor – nikoli niso in tudi v prihodnosti se bomo še srečevali s cenovnimi nihanji.«


»Zanimanje za lastno nepremičnino bo veliko, dokler Slovenci ne bomo imeli ustrezne alternative lastništvu, tj. dostopen dolgoročni najem. Če morajo denimo mladi izbirati med enajstmesečnimi najemnimi razmerji in lastniškim stanovanjem, raje ostanejo dlje pri starših in gredo kasneje v lastniško stanovanje.«
Dr. Andreja Cirman, ekonomistka


Nedokončano delo

Kako zagristi v finančni zalogaj, ki ga prinaša bivalna osamosvojitev? In zakaj tolikšna nuja Slovenk in Slovencev po lastništvu? Kako do cenejšega stanovanja? Kakšne so alternative? Ali drugače: zakaj najemništvo ni privlačno? »Zanimanje za lastno nepremičnino bo veliko, dokler Slovenci ne bomo imeli ustrezne alternative lastništvu, tj. dostopen dolgoročni najem. Če morajo denimo mladi izbirati med enajstmesečnimi najemnimi razmerji in lastniškim stanovanjem, raje ostanejo dlje pri starših in gredo kasneje v lastniško stanovanje,« pove Andreja Cirman o določenih posebnostih domačega nepremičninskega trga in obenem o vzvodih, ki bi spremenili percepcijo. »Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu ustrezno predvideva razvoj najemništva in Stanovanjski sklad Republike Slovenije (SSRS) je ambiciozno zastavil svoje investicije v tej smeri. Seveda ne bomo razvili najemništva le z investicijami javnega sektorja, ker bo tudi denarja hitro zmanjkalo, treba je spremeniti zakonodajo in sodno varstvo tako, da bo oddajanje spodbudno tudi za lastnike stanovanj, da zakonodaja ne bo ščitila le najemnikov in bo sodno varstvo v primeru sporov hitro in učinkovito,« meni Andreja Cirman. »Veliko nedokončanega dela ima država tudi na področju neprofitnih stanovanj. Z dopustitvijo večjega zadolževanja in ureditvijo najemninske politike bi lahko zgradili veliko več dostopnih najemnih stanovanj za najranljivejše.«



Strah pred davkom je pretiran

Nakup stanovanja ali hiše je življenjska odločitev – razen ko gre za poslovanje z nakupovanjem in prodajanjem nepremičnin – a sicer sodi med varnejši način vlaganja denarja. S seboj pa prinaša obveznosti, za marsikoga tudi skrb. Kot denimo, kaj bo po prenovi množičnega vrednotenja nepremičnin in davka na nepremičnine, ki bi ga predvidoma lahko dobili v začetku mandata prihodnje vlade. »Menim, da je za večino lastnikov stanovanjskih nepremičnin strah pred davkom na nepremičnine pretiran,« pove Andreja Cirman. »Vsekakor upam, da ob morebitni ponovni uvedbi davka na nepremičnine z davčnimi osnovami na podlagi rezultatov množičnega vrednotenja ne bomo v takem fiskalnem položaju, kot smo bili 2013. Takrat je bilo zaradi fiskalnih okoliščin in boja, ki ga je vlada Alenke Bratušek bila za ekonomsko suverenost Slovenije, izhodišče davka podvojiti davčni izplen, saj smo le tako lahko zaprli proračun za naslednje leto. Če bo izhodišče postavljeno tako, da se breme velikega dela davčnih zavezancev bistveno ne spremeni (in ne vidim razloga, da bi bilo drugače), potem drastičnih sprememb ne bo. Seveda pa se je treba zavedati, da tudi brez želje po povečanju davčnega izplena na ravni države ni mogoče poenotiti obdavčitve 212 občin tako, da bi vsi plačevali točno toliko kot doslej. Obenem bi bile z novo sistemsko obdavčitvijo obdavčene tudi nepremičnine, ki so bile doslej med občinami neenotno zajete v NUSZ (tak primer so denimo stavbna zemljišča), kar daje tudi nekaj možnosti za prerazdelitev davčnega bremena in zmanjšanje obdavčitve predvsem poslovnih nepremičnin, ki so v nekaterih slovenskih občinah prav brutalno obdavčene. Vsekakor je pametno zamišljen nepremičninski davek lahko zelo močan prostorski inštrument in njegova uporabnost je odvisna od tega, kako ga bomo zasnovali. Menim, da bi morale občine z zakonom dobiti večje razpone možnih davčnih stopenj predvsem pri zemljiščih, kjer se primarno izvaja prostorska politika, manjše pa pri že zgrajenih stavbah, ker se preveliki razponi hitro izrabijo za to, da volilno všečno zelo nizko obdavčimo stanovanjske nepremičnine in močno obremenimo poslovne, s čimer zmanjšujemo konkurenčnost podjetij, ki žal nimajo volilne pravice.«


Za mnenje glede nakupa in prodaje nepremičnin pa smo povprašali tudi nepremičninskega strokovnjaka Predraga Todića in arhitekta Danijela Grabrovca.